Перепланировка и переустройство жилых и нежилых помещений

Общие сведения и краткое содержание закона

По новому закону РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений, в 4 главу Жилищного кодекса РФ внесены некоторые изменения. Перечень ремонтных конкретных работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ № от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № от 25 октября 2011 г.

Нововведения

  • теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
  • если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.

Важно! Согласование квартирной перепланировки проводят в конкретной государственной инстанции.

Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 г. № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.

Основное изменение: начало работ только после согласования

  1. Личный паспорт;
  2. Ксерокопию эскиза или проекта;
  3. Официально разрешение от Жилинспекции;
  4. Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
  5. Кадастровый новый паспорт.

Согласно п. 5 ФЗ № от 27 декабря 2018 года о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2020 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.

Необходимость проведения согласования

В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях. Такое возможно в следующих ситуациях:

  • при установке в комнате перегородки из гипсокартона, утеплителя в виде пенополистирола и иных некапитальных материалов;
  • при замене электрической, а также газовой старой плиты на новую;
  • при монтаже спутниковой тарелки, сплит-системы или телевизионной антенны;
  • при возведении или демонтаже квартирного тамбура.

Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.

Прежние ограничения

Согласно постановлению правительства Москвы № от 20 октября 2011 г., при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:

  • демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, которые проложены через весь многоэтажный жилой дом;
  • разрушение несущих стен здания;
  • расширение жилплощади в ущерб своим соседям на всех этажах;
  • объединение кухни (с газовыми плитками) с залом, коридором или иным подобным помещением;
  • совмещение лоджии или стандартного балкона с любой комнатой.

Важно! Согласие на квартирную перепланировку подписывают все совершеннолетние владельцы квартиры. Если хотя бы один из собственников возражает, то такой капитальный ремонт признают незаконным.

Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции


Ранее эскиз будущих квартирных изменений рисовали от руки на техническом плане. Теперь сотрудники Жилищной инспекции обязательно приезжают на конкретный объект вне зависимости от масштабов проводимых ремонтных работ.

Как выглядит квартира сейчас

На перепланировку я потратила много сил и времени. Ремонт в квартире идет уже 4 года, из них согласование и работы по перепланировке в общей сложности заняли 2 года. Были моменты, когда опускались руки и хотелось все бросить.

Сейчас самое сложное позади, и после всей проделанной работы я могу сказать, что рада изменениям. Ремонт еще не закончен: нам предстоит докрасить стены и потолок, заменить двери, светильники и мебель. Но мне уже нравится новое пространство: стало много света — насколько это возможно в Петербурге — и освободилась площадь, которой в маленькой квартире всегда не хватает.

Раньше в кухню вела бесполезная дверь. Теперь в квартире просторный коридор, и пространство кухни визуально увеличилось

Раньше здесь был такой дверной проем Теперь его больше нет. Новый дверной проем усилен металлоконструкциями в соответствии с проектом
Так выглядел старый дверной проем Теперь он зашит. Появилось пространство для хранения одежды в комнате и в коридоре

Как узаконить незаконную перепланировку?

Из данного выше определения становится понятно, что согласовать незаконную перепланировку невозможно. Несмотря на это, мы рекомендуем Вам прислать нам на почту [email protected] запрос с планами Вашей незаконной перепланировки- возможно нам удастся что-либо придумать. Часто бывают пограничные и сложные случаи, в которых обойти законы удаётся минимальными жертвами. Либо Вы можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67.

Узаконить самовольную перепланировку, исходя из данного нами ей определения в начале статьи, наоборот, возможно. Этому вопросу мы посвятили целую статью, которую рекомендуем Вам прочесть. Если Вы хотите узнать стоимость такого узаконивания, то Вы также можете позвонить нам по тому же телефону +7 (495) 507-74-67, заполнить заявку или отправить запрос на почту [email protected]

Какие требования к жилым помещениям необходимо учитывать при проведении перепланировки/переоборудования?

Данные требования регламентированы Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Требования к жилому помещению:

  • Квартиры находятся в жилом доме, расположенном в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
  • Несущие и ограждающие конструкции квартир находятся в работоспособном состоянии;
  • Квартиры обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственнопитьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, и газоснабжение);
  • Квартиры защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;
  • Допустимая высота жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека соответствует классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивает пожарную безопасность квартир и жилого дома в целом;
  • Объёмнопланировочное решение квартир и их расположение в жилом доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, обеспечивают возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учётом требований эргономики;
  • В квартирах требуемая инсоляция, её длительность обеспечивается не менее чем в одной комнате;
  • Высота от пола до потолка комнат и кухонь более 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних составляет более 2,1 м.
  • Отметка пола квартир, расположенных на первом этаже, выше планировочной отметки земли;
  • Над комнатами не размещены уборные, ванные (душевые) и кухни;
  • Комнаты и кухни в квартирах имеют непосредственное естественное освещение.

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст

40 Жилищного Кодекса: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Как мы уже говорили, вся ответственность за произведенную незаконную перепланировку лежит на её собственнике. Ни на ремонтно-строительной бригаде или дизайнере, а именно на собственнике. Таким образом, покупая квартиру с незаконной перепланировкой всю ответственность за неё Вы берёте на себя. Бывают даже случаи, когда человек купил квартиру, ничего не подозревая о произведенной в ней перепланировке, или перепланировка была выполнена очень давно. Всё равно, в данных случаях, именно он несёт ответственность за самовольную перепланировку. Поэтому прежде всего надо взять план БТИ на квартиру. Он должен быть в черных линиях и без штампа о наличии в квартире несогласованной перепланировки. Затем с этим планом сверяется реальная планировка квартиры. Если существуют какие-либо различия, то значит была проведена перепланировка.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры может быть очень неприятным сюрпризом. Часто бывает, что к нам обращается собственник, который купил квартиру с незаконной перепланировкой с ужасными нарушениями, просто не проверив её, а теперь вынужден за это отвечать. Про возможные последствия таких перепланировок мы уже писали выше.

Самовольная перепланировка

Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:

  • паспортные данные, а также точный адрес заявителя;
  • юридический адрес ответчика, в качестве которого выступают те или иные государственные органы, в ведении которых находятся помещения (это может быть городская или районная администрация и так далее);
  • описание просьбы сохранить помещение в перепланированном состоянии;
  • перечень документов, которые прилагаются к иску;
  • дата и подпись.

Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:

  • технический паспорт из БТИ, который отражает состояние объекта до и после внесения изменений;
  • заключение по результатам технической оценки несущих конструкций;
  • заключение соответствующих органов о том, что перепланировка не нарушает санитарных и противопожарных норм;
  • документы, устанавливающие права заявителя на объект недвижимости.

Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры

Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения

Приемка работ в МВК

Подать документы для приемки работ в МВК можно только лично — МФЦ такую услугу не предоставляет. Вообще каждый мой визит в МВК был тщательно спланированной операцией, поскольку граждан они принимают в общей сложности 4 часа в неделю в рабочее время, а территориальное расположение МВК оставляет желать лучшего. Моя комиссия находилась далеко и от дома, и от работы, и от ближайшей станции метро.

В июне 2019 года я пришла в МВК со всеми документами. Вот что было нужно:

  1. Заявление о приемке работ. Формы в интернете нет, оно заполняется на месте.
  2. Договор с подрядной организацией на строительные работы.
  3. Акты освидетельствования скрытых работ.
  4. Допуск СРО строительной организации на осуществление работ.
  5. Договор технического надзора за строительными работами.
  6. Допуск СРО на осуществление технического надзора.
  7. Договор на вывоз строительного мусора.
  8. Лицензия на транспортировку и утилизацию отходов.
  9. Переобмер ПИБ.
  10. Копия решения о согласовании перепланировки.
  11. Копия листа проекта после перепланировки со штампом согласования МВК.

Документы бегло проверили, приняли и сказали ждать звонка. Часто комиссия считает нужным выехать на объект и взглянуть на проделанные работы в реальности. В моем случае выезд не потребовался: фронт работ был слишком скромный. Спустя 2 недели я вернулась в МВК за актом о приемке работ по перепланировке.

В акте перечислены организации, которые осуществляли все работы по перепланировке

Согласование перепланировки в административном порядке.

Какие документы необходимо представлять для получения разрешения на перепланировку?

В соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет:

  1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
  2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

В каких случаях отказывают в согласовании перепланировки?

Отказ в согласовании переустройства/перепланировки жилого помещения допускается в случае:

  • непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
  • поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта переустройства/перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Попытка согласовать эскиз перепланировки

В июле 2016 года я пошла в МФЦ с таким пакетом документов:

  1. Паспорт РФ.
  2. Свидетельство о праве собственности на квартиру на имя отца.
  3. Доверенность от отца на мое имя.
  4. Эскиз перепланировки.

В МФЦ мои документы принимать отказались. Сослались на распоряжение жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга от 13.04.2012 № 263-р и сказали, что вообще не могут принять такие документы.

Вот какие документы на самом деле необходимы для согласования перепланировки в Санкт-Петербурге:

  1. Заявление о перепланировке. Форму заявления можно найти в приложении № 2 регламента и заполнить заранее — я же сделала это прямо в МФЦ.
  2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
  3. Оформленный по закону проект перепланировки со сведениями об исходной и разрешительной документации, пояснительной запиской, архитектурным решением, инженерным оборудованием и другой сложной для понимания обычного человека информацией.

Получается, что в Петербурге согласовать перепланировку по эскизу не получится в принципе, независимо от степени вмешательства в конструкцию квартиры и масштаба разрушений. Вся найденная мной информация устарела — без проекта перепланировки было не обойтись.

Проект перепланировки и вторая попытка согласования

Я стала искать в интернете исполнителя проекта перепланировки. Мой выбор пал на ГУП ГУИОН. Я думала, что в государственном предприятии стоимость проекта будет дешевле, что мне не откажут из-за небольшого объема работы и не будут навязывать ненужные услуги. Единственный минус — часы работы: как большинство государственных учреждений, ГУП ГУИОН работает с 9 до 18 с перерывом на обед, поэтому, чтобы прийти к ним в офис, мне пришлось отпрашиваться на работе.

Я пришла в ГУИОН с теми же документами, с которыми ходила в МФЦ. Кроме них для разработки проекта потребовались:

  1. Технический паспорт на квартиру.
  2. Поэтажные планы помещений, которые расположены выше и ниже моей квартиры.
  3. Ситуационный план участка. Это схема земельного участка с домом и прилегающей территорией. Зачем он был нужен, я не знаю.

Все эти документы можно заказать в районном проектно-инвентаризационном бюро — ПИБ, они подшиваются в проект. Если дом является объектом культурного наследия, требуются дополнительные документы из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга — КГИОП.

Я живу в обычном панельном доме, он не является объектом культурного наследия. Поэтому я просто заказала технический паспорт, поэтажные планы и ситуационный план в районном ПИБ. Для этого пришла туда с правоустанавливающими документами на квартиру и доверенностью, заплатила 4500 Р, а через неделю вернулась и получила на руки все необходимые документы.

На мой робкий вопрос о том, несущая у меня стена или нет, в ГУП ГУИОН мне ответили однозначно: несущая. В панельных домах все стены толще 12 см считаются несущими.

В августе 2016 года проект взяли в работу и через месяц отдали в четырех экземплярах. Стоимость проекта составила 25 000 Р.

Автор проекта сообщил, что у меня могут потребовать экспертную оценку проекта, и дал контакты специалистов, которые могут ее сделать. Еще мне сказали, что в администрации моего района согласовать перепланировку почти невозможно, и пожелали удачи.

В октябре 2016 года я снова пошла в МФЦ. На этот раз документы у меня приняли, и я стала ждать.

Так выглядит титульный лист тома проекта перепланировки. При проведении экспертиз и согласований на титул ставят печати и штампыОсновной лист проекта перепланировки. На него тоже ставят штампы при согласовании

Через 45 дней — то время, за которое комиссия обязана принять решение по перепланировке — я стала звонить в межведомственную комиссию (МВК). Когда удавалось дозвониться, мне сообщали, что решение еще не принято. Я звонила опять. Так продолжалось два месяца.

В итоге мне сообщили, что в согласовании отказано, и предложили приехать и забрать документы. В отрицательном заключении была невнятная формулировка: «Не подтверждается требуемое обеспечение прочности, надежность и устойчивость конструктивных элементов». В МВК мне пояснили, что так они пишут о необходимости предоставить экспертную оценку проекта.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий